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Recht / Zivilrecht 
Mittwoch, 11.07.2018

Bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen muss Sperrfrist zugunsten von Mietern gewahrt werden

Wenn Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, kann der neue Eigentümer einem Mieter nicht sofort kündigen. Das Gesetz bestimmt zum Mieterschutz, dass der Käufer und neue Vermieter eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren einhalten muss.

Da das Kündigungsrisiko für Mieter jedoch ähnlich hoch ist, wenn eine Personengesellschaft das Haus erwirbt, gilt seit 2013, dass auch für den Fall, dass eine Personengesellschaft Mietwohnungen kauft, bundesweit die Kündigungssperrfrist von drei Jahren. Von den Bundesländern kann diese Frist jedoch auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Wird demnach eine Personengesellschaft durch den Kauf eines Hauses Vermieter und kündigt zugunsten eines ihrer Gesellschafter wegen Eigenbedarfs, ist zusätzlich zu den gesetzlichen Kündigungsfristen eine Kündigungssperrfrist einzuhalten.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs gilt die gesetzliche Regelung unabhängig davon, ob die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, umgewandelt werden soll oder ob sie weiterhin Mietwohnung bleibt (Az. VIII ZR 104/17). In dem zu Grunde liegenden Fall hatte ein inzwischen 70-jähriger Mieter 1981 eine 160 qm große Vierzimmerwohnung in Frankfurt angemietet. Im Januar 2014 kaufte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) das Haus und trat als Vermieterin in den Mietvertrag ein. Vier Monate später kündigte die Gesellschaft den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter. Dieser benötige als erfolgreicher Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in entsprechender Wohnlage in der Nähe seines Büros. Der BGH ließ die Frage offen, ob in diesem Fall tatsächlich Eigenbedarf vorlag, denn darauf komme es hier gar nicht an, weil die GbR gar nicht hätte kündigen dürfen, denn sie hätte zunächst den Ablauf der dreijährigen Kündigungssperrfrist abwarten müssen.

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